日常生活中，買完房屋后，總免不了和小區(qū)物業(yè)打交道，業(yè)主與物業(yè)公司之間因各種問題產生糾紛矛盾的現(xiàn)象時有發(fā)生。例如：車輛停在小區(qū)內被盜，業(yè)主以物業(yè)管理不善為由拒交物業(yè)費；有些業(yè)主認為自己房屋存在防水不到位、地面有空鼓等質量問題，長期拖欠物業(yè)費。

那么，究竟什么情況下可以合理地拒交（少交）物業(yè)費呢？又有哪些情況不能拒交物業(yè)費？以下干貨匯總看完別忘了轉到業(yè)主群哦

不可以拒交物業(yè)管理費的幾種情況

情況一

關鍵詞：鄰居違章搭建、整改通知

【案例】某物業(yè)公司從2016年開始負責奉賢某小區(qū)的物業(yè)管理。期間，業(yè)主王某因鄰居擅自違章搭建而深受困擾，遂向物業(yè)反映。物業(yè)公司發(fā)出整改通知書并上報有關部門，但事情并未得到解決。王某認為物業(yè)公司未盡管理之責，故而拒交物業(yè)管理費。物業(yè)公司于今年3月訴至法院，要求王某支付物業(yè)管理費。

王某認為，物業(yè)公司有責任維護小區(qū)秩序，對于違章搭建的事情，物業(yè)可以強制拆除，但是事情一直沒有解決。我認為物業(yè)公司沒有盡到管理義務，我不同意支付物業(yè)費。

物業(yè)公司認為，在接到王某反映后，公司一方面向違章搭建的業(yè)主發(fā)出整改通知書，一方面向所在居委會、房管局、拆違辦等政府部門溝通，請求解決此事。公司已經發(fā)出整改通知書并上報有關部門，盡到了管理義務，業(yè)主應按合同約定支付物業(yè)費用。

以案說法

按照誠實信用、等價有償?shù)脑瓌t，物業(yè)公司為業(yè)主提供了管理服務，業(yè)主理應向物業(yè)公司繳納管理費。對于小區(qū)違章搭建，改變房屋使用性質等現(xiàn)象是屬于公共秩序和公共事務管理上的瑕疵。收到投訴后，物業(yè)公司已采取了積極措施，向違章搭建業(yè)主發(fā)出整改通知書。在勸阻無效的情況下，又向有關職能部門進行了反映，證明其已經盡到了相應的通知、報告義務，且物業(yè)公司并沒有強制拆除違章建筑的權利，故業(yè)主以此為由拒交物業(yè)費沒有法律依據(jù)。

在法院主持下，王某當場付清了欠繳的物業(yè)費。

情況二

關鍵詞：車輛被盜

【案例】2017年9月間，張某放在小區(qū)的電動車被盜丟失，張某認為其電動車被盜是由于小區(qū)物業(yè)管理公司的責任，遂向物業(yè)公司索賠，遭到物業(yè)公司拒絕。

隨后，張某又要求以兩年的物業(yè)管理費折抵賠償款，物業(yè)公司一直未作答復。張某因此從2018年1月1日起至2019年12月30日期間，沒有交納物業(yè)費被物業(yè)公司訴至法院。

由于張某不能證明其電動車被盜是由于物業(yè)公司未履行約定義務，故張某以此為由不交物業(yè)費，法院不予支持。

以案說法

業(yè)主以“物品被盜”作為物業(yè)公司違約的事實，這種違約不足以構成根本性違約、從而完全免除業(yè)主交費義務。因此，車輛被盜不能成為業(yè)主拒絕交納物業(yè)費的抗辯理由。

情況三

關鍵詞：房屋存在質量問題

房屋存在質量問題的，業(yè)主應向開發(fā)商主張權利，以此為由拒絕向物業(yè)公司支付物業(yè)費用的，法院不予支持。

開發(fā)商交付的房屋存在質量問題，并非物業(yè)公司責任。雖然有些開發(fā)商會出具《住宅質量保證書》明確：“住戶入住后，有關住宅質量的來信來訪、投訴，由本公司委托某某物業(yè)負責處理”。但開發(fā)商僅僅委托物業(yè)公司處理來信來訪、投訴，并未將房屋質量維修義務轉移給物業(yè)公司，業(yè)主以此為由拒交物業(yè)費，沒有法律依據(jù)。

情況四

關鍵詞：業(yè)主未簽訂物業(yè)合同

在物業(yè)管理服務中，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主所在小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂的合同對該小區(qū)全體業(yè)主均具有約束力，故對業(yè)主同樣具有約束力。在合同履行期間，物業(yè)公司按約履行管理和服務義務，業(yè)主理應按合同約定支付物業(yè)費，而其以自己未與物業(yè)公司簽訂合同為由拒交物業(yè)費的，法院不予支持。

■ 民法典對物業(yè)服務人的報酬請求權明確規(guī)定：

法條鏈接：《民法典》第九百四十四條：業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

可以拒交（少交）物業(yè)管理費的幾種情況

情況一

關鍵詞：新房、未開通用水用電

【案例】2017年10月，李某購買了位于奉賢區(qū)某小區(qū)的一套新房。合同約定，開發(fā)商在交房時，供水、排水配套設施齊全，與城市公共供水、排水管網(wǎng)連接，且納入城市供電網(wǎng)絡并正式供電，由物業(yè)公司負責與業(yè)主對接、開通。2018年4月，開發(fā)商與某物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務合同。2019年5月，李某前往物業(yè)公司辦理收房等相關手續(xù)，發(fā)現(xiàn)房屋未開通用水、用電。同日，李某與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理服務協(xié)議》。之后，李某一直未交納房屋未使用期間的物業(yè)服務費。

此后，物業(yè)公司以李某未交納之前物業(yè)服務費為由，拒絕為其辦理裝修手續(xù)，且拒絕協(xié)助其開通用水、用電。雙方經多次協(xié)商未果，于是，李某將物業(yè)公司訴至法院，請求判令物業(yè)公司接通房屋內的用水用電，賠償其自收房之日至實際開通房屋用水用電之日止的物業(yè)服務費損失。

以案說法

本案涉及兩類法律關系。李某與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理服務協(xié)議》，系物業(yè)服務合同法律關系，雙方對于物業(yè)管理費的交納產生糾紛，系物業(yè)服務合同糾紛。物業(yè)公司拒不協(xié)助李某為房屋開通用水用電，并因此給李某造成損失，系侵權法律關系。用水、用電權利是保障公民美好幸福便利生活的基本權利，物業(yè)公司不得以不開通用水、用電、用氣或停水、停電、停氣以達到促使一方當事人履行合同約定義務的目的。本案中，購房合同已約定商品房交付時應保證供水、排水設備設施齊全，加之小區(qū)開通用水、用電的實際責任人系物業(yè)公司。李某于2019年5月至物業(yè)公司辦理交房手續(xù)后，物業(yè)公司以其未交納房屋空置期內物業(yè)公司管理費為由拒絕為其開通用水，拒不出具供電工作函協(xié)助其開通用電，侵害了李某的合法民事權益，應當承擔停止侵害、賠償損失的侵權責任。

最終，法院判決：物業(yè)公司協(xié)助李某開通房屋的用水用電；按照簽訂的《物業(yè)管理服務協(xié)議》約定的物業(yè)服務費交納標準，賠償李某自收房之日至實際開通用水用電之日止的物業(yè)服務費損失。

法條鏈接：《民法典》第九百四十四條第三款：物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

Q

李某收房之前的物業(yè)服務費是否應該交納？

需要。根據(jù)最高人民法院發(fā)布的《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律問題的解釋》，建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

司法實踐中，對于業(yè)主雖未收房，但前期物業(yè)服務工作實際已展開的，視為前期物業(yè)服務協(xié)議已經生效。根據(jù)相關法律規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院也不予支持。

故本案中，在物業(yè)服務合同法律關系中，李某未收房前，房屋空置未使用也應當繳納物業(yè)費，其不能以沒有享受到物業(yè)服務為由拒付。也就是說，李某主張的侵權損失和物業(yè)公司主張的物業(yè)費是兩個法律關系，兩者互不沖突。不能因為侵權損失勝訴就排除了物業(yè)費交納。

但鑒于物業(yè)公司在案中沒有主張，故法院未予處理。

情況二

關鍵詞：物業(yè)服務合同到期后未續(xù)約

如果物業(yè)服務合同到期后，物業(yè)公司拒絕移交物業(yè)管理權，而要求業(yè)主支付自物業(yè)服務到期日至人民法院判決其移交物業(yè)管理權期間物業(yè)服務費的，人民法院不予支持。

物業(yè)服務合同的權利義務終止后，雖然物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，但雙方之間的物業(yè)服務法律關系已經終止。物業(yè)公司再以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，沒有法律依據(jù)。

情況三

關鍵詞：物業(yè)公司對安全隱患采取放任態(tài)度

【案例】某小區(qū)102房業(yè)主違章加建的玻璃頂棚對小區(qū)安全構成了一定隱患，馬先生因此拒付物業(yè)費。訴訟中，物業(yè)公司不能出示曾向行政機關投訴反映的相關證據(jù)，也沒有采取適當?shù)暮侠怼⒑戏ù胧┻M行應對。

馬先生的日常生活因此受到影響，其安全保障受到了較大妨礙，法院判決馬先生酌情減交物業(yè)費。

以案說法

對物業(yè)管理區(qū)域內存在的違反治安、環(huán)保、裝飾裝修規(guī)范的行為，物業(yè)公司應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。否則，業(yè)主可行使瑕疵履行抗辯權，減少交納物業(yè)費。

情況四

關鍵詞：物業(yè)公司收取裝修配合費

物業(yè)公司無論以何種理由向業(yè)主收取裝修配合費，均沒有法律依據(jù)。即使業(yè)主交納了裝修配合費，該行為也不應視為業(yè)主自愿交納，物業(yè)公司應無條件退回該款項。

雖然有些裝修配合費系根據(jù)業(yè)主公約施工管理規(guī)定部分收取的，收費對象大多是裝修施工單位，但大多要業(yè)主預付或承擔。在法律上，物業(yè)公司收取裝修配合費沒有依據(jù)，業(yè)主可以拒絕。已經收取的，應當退還。

以下幾種情況可以拒交物業(yè)管理費

1.物業(yè)費的收取應該從業(yè)主收到收樓通知書之日算起，而不應該從購房合同寫明的交樓日期算起。如果開發(fā)商沒有通知業(yè)主收樓，因此延遲收樓的，業(yè)主可以拒絕交納這段時間的物業(yè)費；

2.對于物業(yè)公司要求交納供熱、中央空調等動力設備產生的能源費用不在業(yè)主交納范圍內的，可以拒絕交納；

3.物業(yè)提供合同內未約定或未經業(yè)主同意的服務時，業(yè)主有權拒交；

4.物業(yè)公司擅自提高物業(yè)服務收費標準的情況 ，業(yè)主對擅自提高的部分可以拒交；

5.物業(yè)公司沒有物價管理部門各項審批文件原件的情況，業(yè)主可拒交。