2007年1月25日，朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“嘉和泰公司”）簽訂十四份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定朱俊芳以每平方米4600元價(jià)格向嘉和泰公司購(gòu)買(mǎi)百桐園小區(qū)十號(hào)樓14套商鋪，同日辦理了十四份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的銷(xiāo)售備案登記手續(xù)。2007年1月26日，朱俊芳與嘉和泰公司簽訂一份《借款協(xié)議》，約定嘉和泰公司向朱俊芳借款1100萬(wàn)元，借款期限自借款到賬之日起三個(gè)月即2007年1月26日至2007年4月26日止；嘉和泰公司自愿將其開(kāi)發(fā)的百桐園小區(qū)十號(hào)樓商鋪以每平方米4600元的價(jià)格抵押給朱俊芳，抵押的方式為和朱俊芳簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并辦理備案手續(xù)，開(kāi)具發(fā)票。借款到期，嘉和泰公司一次性還清借款，朱俊芳將抵押手續(xù)(合同、發(fā)票、收據(jù))退回嘉和泰公司；如到期不能償還，嘉和泰公司將以抵押物抵頂借款，雙方互不支付對(duì)方任何款項(xiàng)等。合同簽訂后，朱某按約定支付給嘉和泰公司1100萬(wàn)借款，嘉和泰公司向朱俊芳出具1100萬(wàn)元收據(jù)。

借款協(xié)議到期后，嘉和泰公司沒(méi)有如期還款，朱俊芳要求嘉和泰公司履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，嘉和泰公司拒絕履行，理由是這種擔(dān)保合同有流押條款不合法，房屋買(mǎi)賣(mài)合同也是無(wú)效的。朱俊芳將嘉和泰公司起訴到了法院，要求對(duì)方實(shí)際履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

一審、二審法院判決認(rèn)為：雙方簽訂的十四份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，意思表示真實(shí)，并且依法辦理了備案登記手續(xù)，應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。根據(jù)雙方在后簽訂的《借款協(xié)議》約定，可以認(rèn)為借款協(xié)議的約定，實(shí)際為商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂生效后，在履行合同過(guò)程中，雙方對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同作出的補(bǔ)充。其中《借款協(xié)議》約定將到期不還的借款作為給付的房款，實(shí)際上是為已簽訂并正在履行的十四份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附加了解除條件，即到期還款買(mǎi)賣(mài)合同解除，到期不能還款買(mǎi)賣(mài)合同繼續(xù)履行。現(xiàn)嘉和泰公司到期未能還款，十四份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》所附解除條件未成就，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。

嘉和泰公司對(duì)上述判決不服，向山西省人民檢察院提出申訴，山西省高級(jí)人民法院從合同內(nèi)容和雙方真實(shí)意圖角度出發(fā)，認(rèn)為雙方簽訂的十四份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》應(yīng)屬于雙方借款合同的抵押擔(dān)保內(nèi)容，雙方實(shí)質(zhì)上是民間借貸合同關(guān)系而非商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。據(jù)此，雙方在《借款協(xié)議》中約定的“到期不能還款用抵押物抵頂借款，雙方之間互不再支付對(duì)方任何款項(xiàng)”的約定屬于流質(zhì)條款，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。

朱俊芳不服山西省高級(jí)人民法院民事判決，向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙Ｗ罡呷嗣穹ㄔ簩徖砗笸ㄟ^(guò)對(duì)比《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十條和《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條關(guān)于流押條款的規(guī)定，認(rèn)為這個(gè)案件中雙方關(guān)于抵押物的約定并非法律上禁止的流押條款。理由是：

1、《借款協(xié)議》前述爭(zhēng)議條款并非約定嘉和泰公司到期不能償還借款，則《借款協(xié)議》所稱抵押物所有權(quán)轉(zhuǎn)移為朱俊芳所有。在嘉和泰公司到期未償還借款時(shí)，朱俊芳并不能直接按上述約定取得《借款協(xié)議》所稱的“抵押物”所有權(quán)。朱俊芳要想取得《借款協(xié)議》所稱的“抵押物”即14套商鋪所有權(quán)，只能通過(guò)履行案涉十四份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》實(shí)現(xiàn)。

2、《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》和《借款協(xié)議》都是依法成立并有效的合同，這兩個(gè)合同沒(méi)有違反法律有關(guān)合同效力性的規(guī)定，互相也不排斥。雙方當(dāng)事人也不會(huì)同時(shí)履行這兩份合同，因?yàn)殡p方在這兩個(gè)合同中約定了互相關(guān)聯(lián)的履行和解除條款。比如，到期不還款，履行《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》；到期還款，房屋買(mǎi)賣(mài)合同手續(xù)全部退回，《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》不再履行，履行《借款協(xié)議》。

3、禁止流押條款是為了保護(hù)抵押人的權(quán)利。本案中，嘉和泰公司其實(shí)有選擇權(quán)，更具有主動(dòng)性。嘉和泰公司可以選擇還款，《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》自然不能履行；嘉和泰公司也可以選擇履行《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，不再還款。嘉和泰公司的權(quán)利已經(jīng)得到了保護(hù)，如果嘉和泰公司既不還款，又主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，那么違法了誠(chéng)實(shí)信用原則，法院不應(yīng)該支持。

4、再者，嘉和泰公司如果認(rèn)為履行十四份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》對(duì)其不公平，損害了其利益，其完全可以依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十四條第一款第(二)項(xiàng)的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)案涉十四份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，但嘉和泰公司在法定的除斥期間內(nèi)并未行使合同撤銷(xiāo)權(quán)，而是拒絕履行生效合同，其主張不符合誠(chéng)信原則，不應(yīng)得到支持。

最后，最高人民法院支持了朱俊芳的請(qǐng)求，判決雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》有效，朱俊芳可以要求嘉和泰公司履行該合同。

2020年5月28日頒布的《中華人民共和國(guó)民法典》對(duì)流押條款作出了新的調(diào)整，取消了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條關(guān)于禁止流押的規(guī)定，在《中華人民共和國(guó)民法典》第四百零一條和四百二十八條規(guī)定：抵押權(quán)人（質(zhì)權(quán)人）在債務(wù)履行期限屆滿前，與抵押人（出質(zhì)人）約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押（質(zhì)押）財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，只能依法就抵押（質(zhì)押）財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。最高人民法院的判決對(duì)我國(guó)各級(jí)法院有指導(dǎo)意義，該案的判決將對(duì)于其他各級(jí)法院審理類似案件提供參考，有利于統(tǒng)一各個(gè)法院的審判思路和意見(jiàn)。因此，我們?cè)谟龅綗o(wú)法提供抵質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的借款關(guān)系中也可以采取這種方式，通過(guò)低價(jià)簽售商品房屋為借款加上一層保障。遇到糾紛的時(shí)候，可以參考這個(gè)案例及《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定內(nèi)容，要求法院作出正確判決。

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